民事》租屋糾紛，請問如何解決

發問時間：2005-06-23 18:02:55
最近承租一間套房，已經付了將近兩萬的訂金和租金，租賃契約還沒有完成。(並未簽名)，進去住了兩天之後(只有兩天就把所有東西都搬走)，發現住宿品質差勁，睡覺睡到一半，一隻蟑螂從頭上爬過，另一隻鑽到棉被，這樣的房屋品質令人質疑，已打掃後卻還是如此。此外，房屋的樓梯間還堆滿瓦斯桶，廚具感覺很危險。考量種種因素決定向房東請求搬離，但是房東講話前後不一，原本同意要讓我搬出，賠償一個月租金，並會退還剩下的保證金，然而，達成協議後又反悔，現在保證金約一萬三拿不回來，而且一切還要照契約進行。感覺她像是吃定學生好欺負。我還沒有簽約，我的錢真的已經拿不回來了嗎?沒有什麼途徑可以讓我脫離那間房子嗎?

一、您與房東間的租賃契約已成立生效。

根據民法第153條，您與房東間對此套房及定金、租金等契約之必要之點互相表示意思一致，且租賃契約非以書面要式為生效要件。雖然民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」但是此條文僅表示未以字據訂立的法律效果視為不定期限租賃，亦即「租賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定，自不容上訴人以未經訂立字據，主張未與被上訴人發生租賃關係」(37年上字第6762號判例參照)。所以本租賃契約成立有效。

二、因為有蟑螂居住品質差、廚具感覺很危險，尚不足以該當民法第424條承租人契約終止權之要件。

基本上您於訂約前應該已知該套房之大概年份、品質及狀況及所附廚具品狀如何，仍然同意與房東訂立租賃契約，所以除非此瑕疵嚴重到足以危及承租人或其同居人之安全或健康時，您無法依民法第424條行使承租人的終止契約權。在這裡蟑螂似乎尚難謂該當嚴重危及您安全或健康的要件。但您可根據民法第423條，以蟑螂橫行幾乎難以住人為由，請求房東改善此狀態。(註：民424【承租人之契約終止權】：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」民423【租賃物之交付及保持義務】：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

三、房屋的樓梯間堆滿瓦斯桶，或許可以該當民法第424條。

由於瓦斯桶稍一不慎，即有可能引發爆炸、大火，危及您的生命安全，所以似乎可以該當上述民法第424條。惟此點並非此套房建築物本身之問題，房東可以藉由移除瓦斯桶使您的安全回復正常無虞狀態，所以解釋人您應先依照民法第437條盡承租人之通知義務，請房東改善此狀況。若再得不到改善，才能行使您同法第424條所賦予之終止契約權。

四、此租賃契約若未定期限者，您得隨時終止契約。

民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」因此若此租約未定期限，您可隨時終止契約，但依據民法第263條準用第258條之規定，您必須將終止契約之意思表示送達至房東時，此租賃契約自送達時終止，在此之前您仍必須給付租金，但可以拿回定金及保證金。

五、若以上您均無法終止契約，且您亦不願意依照應有的權利請求房東改善狀況時，您可以考慮找人承擔此租賃契約。希望對您有幫助。

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