民事》未簽租屋契約的問題

發問時間：2006-04-12 23:26:13
目前我住的那層有四個房間，房東分別分租給四個房客，但是都沒有打契約
因為我很喜歡這一層，希望跟房東打一整層的契約。可是，我可以用這個契約把其他三戶的房客請走嗎?還是要請房東解除不定期限租賃，把其他三戶請走?有什麼方法可以擁有整層房子?

一、我可以用這個﹝您與房東間簽定之整層租賃﹞契約把其他三戶的房客請走嗎？

答： 不行。因為您與房東簽定之租賃契約只有債權效力，並無物權行為之對世性。也就是說，整層租賃契約只在您與房東間發生效力，您們雙方互負義務。換句話說，房 東在與您簽定上述契約後，有義務請走其他三戶房客；如果其他三戶房客不走的話，您也不能據此契約請走他們，只能向房東請求債務不履行之損害賠償。

二、還是要請房東解除不定期限租賃，把其他三戶請走？

答： 是的。一般社會通念中，房東或房客欲提前解約的話，多半是須賠償押租金一個月。本案中，您提到不定期限租賃契約，則須視情況而定。若您租的房屋多半是租給 學生的話，則房東可在一學年結束前告知解約，譬如說，上學期開學時，告知房客可住到明年暑假結束的時候等，但仍然要視情況而定。

三、有什麼方法可以擁有整層房子？

答：
1.通常分租要比整層租所得租金來得高，您可能必須做好付出目前房東可得整層房租收益的準備，否則房東將無誘因整層租給您。

2.您可能必須幫房東負擔退還其他三戶押租金及一個月違約金的準備。

3.一般來說，租賃契約會在一定期間後調整租金之比例，這可能也是房東會考量的重點。

4.若房東擔心整層租給您收不回來等問題時，建議到法院公證整層租賃契約。

5.考慮存錢買下來。

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